Adiós a la casa propia

El modelo de obtención de una vivienda con el crédito hipotecario se ha estrechado para quienes cumplen los elevados requisitos de la banca, es decir, el 10% de los trabajadores que tienen renta sobre el millón de pesos.

El resto de la clase media y media baja se queda en el medio millón de familias que no tienen cómo acceder a comprar una casa bajo esas condiciones, de acuerdo a los datos aportados por el propio Ministerio de la Vivienda y la Cámara Chilena de la Construcción (CChC).

Los otros tipos de subsidios, por ejemplo, en sitio propio y con vivienda pagada para las personas que nunca conseguirán un ahorro suficiente, ya no están en la clase media.

Como hay que seguir construyendo y vendiendo, la CChC reporta que cuatro de cada diez departamentos se venden para renta de sus dueños y, consecuentemente, ha insistido en la necesidad de aumentar los subsidios de arriendo que entrega el Gobierno. Es decir, un negocio redondo.

Hay inmobiliarias que solo construyen para arrendar, lo que explica el interés del Presidente Sebastián Piñera, que recorrió los matinales de televisión para pregonar que impulsaría una ley para sacar “a los frescos que no pagan el arriendo” (lo que en muchos casos no se desmiente).

Sin embargo, esa urgencia presidencial está relacionada con este otro negocio de arrendamientos, llamémosle al por mayor o industriales, porque nadie se va a meter a levantar edificios solo para arrendar si no puede sacar a los que no pagan.

Hoy existe un juicio de desalojo relativamente rápido, pero es un juicio y no una acción policíaca, como probablemente estén pensando en el Minvu para este modelo de “industria”.

Y de eso se trata, de cambiar el eje del modelo único propietario, porque así no se resolverá el problema de los sin casa. Los europeos utilizan en buena parte el derecho de llaves, donde el que construye administra y cobra por eso.

El que habita paga por ese servicio y de acuerdo a sus ingresos. Se soluciona el problema con la acción de los municipios, de las empresas, de las cooperativas, de todos los que quieran ingresar en el sistema de construir y administrar, con una utilidad acorde al componente social.

A su vez, el que ocupa la unidad resuelve un problema básico y va, en la medida de las necesidades y posibilidades, postulando a una vivienda más grande o más pequeña con los años, más cercana a su nuevo empleo o en un barrio donde esté más cómodo.

Ese modelo no excluye a nadie, la persona paga ese derecho con un porcentaje de su renta por 20 años, y cuando jubila nadie la expulsa. Cierto es que no es pleno dueño del inmueble, sino del derecho garantizado a vivir en uno de ese sistema.

En Chile, mientras tanto, los que se han dado cuenta del negocio en ciernes preparan las billeteras y están buscando saber dónde y de quién son los terrenos disponibles. Hoy eso se maneja de modo relativamente reservado, con el actual sistema registral, al que se está buscando echarle mano para saber quién es dueño de qué en Chile, en cuanto a inmuebles, de modo de poder detectarlos con facilidad y lanzarse con datos duros.

En Santiago, el precio promedio del metro cuadrado llega a 16 UF, según un estudio del consultor Pablo Trivelli, cifra que ha tenido un aumento de 22% en tres años. Esto ya está en el olfato de los avezados inmobiliarios asociados al retail, los que ofrecerán viviendas con la tarjeta de la multitienda.

Los próximos arriendos serán amoblados, con energía solar y serán unidades de las grandes tiendas y las grandes inmobiliarias. Los productos para el hogar tendrán un destino seguro, serán renovados con periodicidad en cada departamento. El residente (que ya no será dueño) vivirá en una especie de apart hotel, con derecho de llaves, pero todo el aparataje lo dispondrán las multitiendas.

Unos construyen, otros decoran, los agentes inmobiliarios administran y usted paga con el plástico. Pasarán al olvido los Comités de Administración de los Edificios. Lo más probable es que el moroso deba irse a vivir a otro lugar, en la periferia, más barato, en unidades del mismo grupo económico, porque el derecho de llaves protegerá al residente, mientras pague, pero en la calle no quedará. Esto será en el modelo de negocios capitalista, como saben hacer en el actual mercado.

En el otro modelo, en el europeo de corte social, habrá licitaciones para construir y administrar. Las personas tendrán descuento obligatorio por planilla para habitar las unidades. El retail buscará acuerdos para decorarlas y la diferencia estará en que mientras el residente pague podrá disfrutar de la vivienda, y si es despedido tendrá seguros para seguir ocupándola, mientras consigue un nuevo empleo o los dineros para la mantención básica del inmueble.

Ah, y podrá traspasar o vender su derecho a través de los agentes de administración de los edificios, pero no heredar. La idea en este modelo es que la vivienda es para el que la necesita, no para especular.

La tendencia creciente es que los chilenos del futuro no serán propietarios, sino arrendatarios. Eso será posible en el actual modelo económico solo para el primer quintil de la población, que consigue una renta para optar a un crédito hipotecario.

Los quintiles IV y V optan por el D.S. 49 de vivienda pagada, una casa básica en sitio propio o adquirido por terceros, mientras que los quintiles III y II van a incrementar la opción del arriendo.

Hoy, 7 de cada 10 subsidios de la vivienda son ejecutados, mientras que solo la mitad de los de arriendo, que son de 3,2 UF y para un arriendo máximo de 9.2 UF, se cobran.

Cuales sean los modelos (uno no basta), deberán convivir distintas formas, y las que tengan aporte del Estado tendrán que respetar el sello de la gestión pública en materia habitacional.

Lo cierto es que cada día habrá un porcentaje menor de propietarios, por la volatilidad del empleo, es decir, el riesgo asociado a esa condición esencial para un crédito hipotecario.