«Parcelas de agrado»: Corte Suprema pone límites al fraude inmobiliario

El pasado 5 de octubre la Tercera Sala de la Corte Suprema –en votación unánime– dictó un fallo que, a pesar del efecto relativo de toda sentencia, esperamos empiece a sentar jurisprudencia en un tema en que las autoridades de los otros dos poderes del Estado han demostrado su habitual desidia e indolencia, pese a tratarse de un abierto fraude a la ley con graves consecuencias productivas y ambientales, que perfectamente podría haber encontrado por la vía legislativa una oportuna y adecuada solución hace ya largo tiempo. Nos referimos al negociado de las denominadas alegremente “parcelas de agrado”.

Hace algún tiempo, en este mismo medio electrónico, publicamos una columna sobre este tema, en que procuramos explicar con detalle el origen y real alcance del Decreto Ley N° 3.516 de 1980, que es el instrumento base sobre el cual se construye este abusivo negocio especulativo, que está destruyendo día a día nuestro escaso territorio agrícola a manos de especuladores inmobiliarios, con la complicidad activa y pasiva de las autoridades sectoriales respectivas.

El Decreto Ley 3.516, dictado en el contexto de la contrarreforma agraria, permitió la libre subdivisión de predios rústicos, pero exigiendo el cumplimiento de ciertos requisitos mínimos, a saber: 1) que se tratara de predios rústicos ubicados fuera de los límites urbanos o fuera de los límites de los planes reguladores intercomunales de Santiago y Valparaíso, y del plan regulador metropolitano de Concepción; 2) que los lotes resultantes tuvieran una superficie no inferior a 0,5 hectáreas físicas (5.000 metros cuadrados); y 3) que los predios resultantes de una subdivisión quedaran sujetos a la prohibición de cambiar su destino agrícola, ganadero o forestal.

[cita tipo=»destaque»]No hay que ser muy perspicaz para advertir cuántas de las 70 mil subdivisiones de predios agrícolas que se han hecho a lo largo del país, se han realizado eludiendo impunemente las normas legales citadas, y en que estos mismos servicios públicos y otras municipalidades han actuado con la desidia y negligencia que los caracteriza, lo que en esta ocasión se pudo constatar y corregir gracias a una oportuna denuncia, la consiguiente intervención de la Contraloría de Los Ríos y los posteriores fallos de los Tribunales superiores de Justicia.[/cita]

En la parte final de aquella columna señalábamos que “creemos que hay pocos casos tan evidentes de fraude a la ley en nuestra legislación como la que se da con la aplicación práctica del DL 3516: ha permitido subdivisiones en el ámbito rural eludiendo impunemente las exigencias de la Ley General de Urbanismo y Construcción; ha ejercido presiones y generado transformaciones no planificadas en el espacio rural de tradición agrícola, ganadera y forestal, con alcances negativos de diverso orden; ha permitido crear espacios residenciales por la vía de consolidar espacios periurbanos sin que hayan sido pensados como tales, generando una serie de impactos en materia de uso del suelo; ha privado al país de miles de valiosas hectáreas de tierras agrícolas que con toda seguridad nunca volverán a ser recuperadas para dicha actividad; ha permitido a muchos loteadores/vendedores ahorrarse el costo de la urbanización. En fin, ha generado externalidades negativas, como es la contaminación de aguas marítimas, lacustres y fluviales como consecuencia de la falta de tratamiento de las aguas servidas generadas por quienes disfrutan agradablemente de sus parcelas de agrado».

Y continuaba: «No deja de ser una triste paradoja que un país con pretensiones de jugar en las grandes ligas de las potencias agroalimentarias, permita al mismo tiempo que se siga destruyendo impunemente la valiosa y escasa tierra con aptitudes agrícolas. Consignemos que de la superficie total de Chile –que alcanza a unos 75 millones de ha– solo 5 millones son tierras cultivables y dos tercios del territorio nacional se encuentran afectados, en distinto grado, por el problema de la desertificación”.

¿Cuáles son los antecedentes que dan origen al reciente fallo de la Tercera Sala de la Corte Suprema y cuáles son sus consecuencias? La sociedad Inversiones Panguipulli SpA es dueña de 228 predios rústicos de una superficie de 5.000 metros cada uno, ubicados en un área rural de la comuna de Panguipulli, Región de Los Ríos, resultantes de la subdivisión de un inmueble agrícola de mayor cabida, división predial que se realizó conforme a las disposiciones del citado DL N° 3516, previa –y negligente– intervención del Servicio Agrícola y Ganadero de Los Ríos.

La referida sociedad subdividió el inmueble –en una zona con los mejores suelos agrícolas del país– con la intención de vender cada uno de los citados predios, manteniendo simuladamente su condición de agrícolas, pero solicitando, curiosamente, trece permisos de edificación para la construcción de igual número de viviendas, los que fueron generosamente otorgados por la Dirección de Obras de la Municipalidad de Panguipulli, como suele ocurrir habitualmente con estas generosas direcciones de obras.

Sin embargo, un particular de la zona debidamente legitimado en su accionar, formuló una presentación a la Contraloría Regional de Los Ríos, cuestionando la legalidad de la subdivisión predial realizada por la sociedad Inversiones Panguipulli SpA, puesto que aquella tenía como único y verdadero propósito el desarrollo de un lucrativo proyecto inmobiliario denominado “Bahía Panguipulli”, denunciando que el SAG, la Municipalidad de Panguipulli y la Seremi de Vivienda y Urbanismo de Los Ríos no habían adoptado las medidas pertinentes, a fin de resguardar el destino agrícola del suelo.

La Contraloría Regional requirió informes del SAG, Municipalidad de Panguipulli y Seremi de Vivienda de Los Ríos y con el mérito de dichos informes dictaminó (Dictamen N° 203/15.01.2020) que, al otorgar los permisos de edificación, la generosa Municipalidad de Panguipulli no dio cumplimiento al procedimiento establecido en el artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, en cuanto a exigir que se presentaran los informes favorables que debían emanar de las reparticiones públicas correspondientes –los relajados SAG y Seremi de Vivienda– para el respectivo cambio de uso de suelo, teniendo presente que los permisos de edificación se encontraban relacionados con el proyecto habitacional denominado “Bahía Panguipulli”. Circunstancia que, además, implicaba la infracción al DL N° 3.516, que prohíbe la destinación de tales predios a fines urbanos o habitacionales, razón por cual la Contraloría ordenó a la Municipalidad de Panguipulli la adopción de las medidas pertinentes, a fin de regularizar la anotada observación y dispuso, además, que el SAG y la Seremi de Vivienda y Urbanismo, abandonando su habitual relajo funcionario, fiscalizaran la situación reprochada, en el ámbito de sus competencias.

El citado dictamen N° 203 de la Contraloría Regional, en línea con la anterior jurisprudencia administrativa de ese organismo fiscalizador, vino a constatar una vez más la falta de rigurosidad, la desidia, la negligencia de los órganos del Estado –Municipio, SAG, Seremi de Vivienda y Urbanismo– al no ejercer adecuadamente las facultades fiscalizadoras que les entrega el DL 3.516, recordándoles una vez más que a las subdivisiones practicadas con arreglo al señalado DL, les resultan plenamente aplicables las prohibiciones establecidas en el artículo 55 de la LGUC.

En cuanto a la DOM de Panguipulli, la Contraloría Regional acreditó que esta dirección no exigió –respecto del proyecto habitacional Bahía Panguipulli– la presentación de informes favorables emanados del SAG y Seremi de Vivienda para el respectivo cambio de uso de suelo, permitiendo con su actuación negligente la infracción del citado DL 3.516, que prohíbe la destinación de tales predios agrícolas a fines habitacionales.

Igualmente, el citado dictamen de Contraloría Regional consignó la inexistencia de fiscalizaciones por parte del SAG de Los Ríos y de la Seremi Minvu, en orden a velar, en lo que a ellos respecta, por el cumplimiento del DL 3.516 y de la LGUC.

No hay que ser muy perspicaz para advertir cuántas de las 70 mil subdivisiones de predios agrícolas que se han hecho a lo largo del país, se han realizado eludiendo impunemente las normas legales citadas y en que estos mismos servicios públicos y otras municipalidades, han actuado con la desidia y negligencia que los caracteriza, lo que en esta ocasión se pudo constatar y corregir gracias a una oportuna denuncia, la consiguiente intervención de la Contraloría de Los Ríos y los posteriores fallos de los Tribunales superiores de Justicia.

La sociedad Inversiones Panguipulli SpA interpuso recurso de protección en contra del dictamen de la Contraloría Regional de Los Ríos, considerando su actuación como ilegal y arbitraria, olvidando que la sola discrepancia o disconformidad con los criterios fácticos, jurídicos y jurisprudenciales contenidos en los dictámenes de la Contraloría, no torna dichas decisiones en ilegales o arbitrarias.

La Corte de Apelaciones de Valdivia acertadamente rechazó el recurso de protección, al estimar que Inversiones Panguipulli SpA confunde la ilegalidad y arbitrariedad del dictamen impugnado, con una distinta interpretación del derecho por parte de Contraloría, constatando que este organismo fiscalizador emitió su dictamen dentro de la esfera de sus atribuciones legales y constitucionales, por lo que no existe acto ilegal o arbitrario que censurar. Finalmente, en fallo unánime de la Tercera Sala de la Corte Suprema del pasado 5 de octubre, se confirmó en todas sus partes la sentencia de la Corte de Apelaciones de Valdivia (y por consiguiente, el fundado dictamen de Contraloría), que había rechazado el recurso de protección de Inversiones Panguipulli en contra del dictamen de la Contraloría Regional, lo que ha venido a fijar límites claros al especulativo negocio de las subdivisiones agrícolas.

A partir de la intervención de la Contraloría Regional de Los Ríos y de los fallos de la Corte de Apelaciones de Valdivia y de la Tercera Sala de la Corte Suprema, los especuladores inmobiliarios que han encontrado una lucrativa línea de negocios subdividiendo valioso y escaso suelo agrícola para fines habitacionales, por la vía de eludir las exigencias y prohibiciones del DL 3.516 y del artículo 55 de la LGUC, tendrán que pensarlo tres veces antes de persistir en la martingala que tantos réditos les ha dado.

Por último, y si bien no fue un tema debatido en este conflicto, hay otro aspecto fraudulento en torno a estas subdivisiones agrícolas realizadas a la luz del DL 3.516, cual es el relativo al modo en que se calcula el pago del Impuesto Territorial (Contribuciones). No hay que ser muy perspicaz tampoco para advertir que la gran mayoría de los lotes resultantes de estas subdivisiones agrícolas, que en los hechos son destinadas a fines habitacionales, no están pagando el impuesto territorial que correspondería pagar a un inmueble con fines habitacionales. Bien haría el Servicio de Impuestos Internos, siempre tan preocupado y ocupado en otorgar generosas condonaciones impositivas, en iniciar una fiscalización masiva de estas propiedades. Sobre todo cuando el fisco está tan necesitado de recursos frescos.