Inmobiliarias
Las cuarentenas y el impulso del teletrabajo modificaron las prioridades de los chilenos al momento de escoger un hogar, lo que consolidó cinco grandes tendencias: se reactivó el mercado de casas, aumentó la búsqueda de viviendas amplias o de mayor metraje, disminuyó la búsqueda en zonas de alta densificación, se desaceleró el mercado de venta y se recuperó la rentabilidad en casas.
Dando cuenta de significativos cambios en el mercado inmobiliario, el área de Estudios de Portalinmobiliario.com presentó su Informe Trimestral de Viviendas correspondiente al cuarto trimestre de 2020 de la Región Metropolitana.
Las cuarentenas y el impulso del teletrabajo modificaron las prioridades de los chilenos al momento de escoger un hogar, lo que consolidó cinco grandes tendencias en el año de la pandemia:
Uno de los mercados que tuvo una positiva reactivación durante el último año fue el de casas. Por un lado, se observa una disminución en la oferta de este tipo de unidad, y por otro, un aumento de la de departamentos.
Los datos revelan que la cantidad de avisos de departamentos crecieron un 27,4% interanual en venta y un 53% en arriendo, lo que contrasta con los avisos de casas, que cayeron un -16,4% en venta y un importante -44,9% en arriendo.
“Una de las principales causas para este fenómeno podría tener relación con el cambio en el diario vivir de las personas, al tener que pasar un tiempo prolongado en sus casas, surge la necesidad de buscar mayor espacio”, explicó Nicolás Izquierdo, subgerente de Planificación y Operaciones de Portalinmobiliario.com.
Esta reducción importante del número de casas disponibles, principalmente en arriendo, es reafirmada por los datos de demanda: si se analiza la variación anual en la cantidad de contactos, los departamentos en venta aumentaron un 32,1%, mientras que para el arriendo creció en un 43,8%. En lo que respecta a casas, el arriendo creció un 63,7%, mientras que para venta se incrementó en un 132,6%.
“Dicho de otro modo, por ejemplo, para una casa en arriendo en el Gran Santiago durante el cuarto trimestre de 2020, el dueño o la corredora fueron contactados cinco veces más en promedio que el dueño o corredora de un departamento”, aclaró el ejecutivo.
Por lo mismo, se evidenció un fuerte incremento en los precios de casas en arriendo, de un 4,6% trimestral, muy superior al resto de los ítems que crecieron menos de un 1%. Esta alza va en línea con el aumento de la demanda y la reducción de la oferta disponible, lo que estaría presionando los precios al alza. En ese sentido, destaca el caso de Colina, que alcanzó el incremento anual más alto en casas en arriendo, con un 16,3%. En venta también fue de los crecimientos más importantes con un 5,5% interanual.
La cuarentena no solo ha generado diferencias entre casas y departamentos, ya que dentro de cada tipo de propiedad el impacto también ha sido distinto. Uno de los más llamativos y vinculado al factor del espacio, es la disminución de la demanda en los departamentos pequeños o también conocidos como nano departamentos.
De esta forma, mientras los departamentos de más de 100 m2 subieron su demanda trimestral en un 4,7%, aquellos entre 31 y 40 m2 cayeron un -6,4%, los de 21 y 30 m2 un -14,0% y aquellos iguales o menores a 20m2 tuvieron una caída anual de un -26,6%.
Si lo vemos en términos anuales, las diferencias se acrecientan, ya que mientras aquellos de más de 100m2 la cantidad de visitas se duplicó (99,4%), los de 20m2 o menos crecieron solo un 8,6% en el sitio, siendo el rango de menor crecimiento.
Izquierdo aclara que “previo a la pandemia, el mercado de nano departamentos venía ganando protagonismo, muchos estaban privilegiando ubicación en vez de espacio, acomodándose en pequeños espacios para estar en zonas céntricas, sin embargo, las cuarentenas hicieron en muchos casos replantear ese escenario”.
Así es como la búsqueda de mayor espacio se ve reflejado también en que determinadas zonas geográficas de la ciudad y del país hayan despertado mayor interés. Por ejemplo, comunas de la Región Metropolitana como Buin, Cerrillos, Melipilla, Padre Hurtado, Peñaflor y Pudahuel aumentaron el número de cotizaciones en más de 100% en un año, mientras que comunas céntricas como Santiago, Independencia y Quinta Normal tuvieron caídas al comparar con el mismo periodo del año anterior.
En ese sentido, vuelve a ser interesante el caso de Colina, una de las comunas emblemáticas de la Región Metropolitana, que consolidó su atractivo en medio de las cuarentenas. El incremento en precios antes mencionado contrasta con el mercado de departamentos en arriendo, donde sectores como Plaza Italia, Independencia, San Joaquín y Recoleta cayeron más de un 10% anual.
“Colina es una zona semirrural donde las personas, a nivel general, toleraban tiempos de traslado más altos para poder tener un lugar con más espacio y tranquilidad. Esta zona, y principalmente Chicureo, ha demostrado reunir todas las características que a partir de la pandemia cobraron relevancia en los usuarios”, acotó Izquierdo.
En esta misma tónica, otro fenómeno que ya venía observándose desde 2019, fue el aumento en la demanda en la Zona Sur del país, principalmente en la Región de Los Lagos y Los Ríos, llegando esta última a lograr un incremento anual de un 170,9%. Izquierdo comenta que “atribuimos este comportamiento a la búsqueda de tranquilidad, mayor calidad de vida, principalmente en lo que respecta a lugares no tan densamente poblados. También está en consideración el factor laboral, especialmente en la región de Los Lagos, que tiene una de las tasas de desempleo más bajas del país”.
Por otro lado, durante el 2020, los precios de viviendas a la venta se mantuvieron al alza a pesar de la contracción de la economía y de algunos pronósticos que suponían una baja de precios. Si bien este escenario no se ha concretado, si se comenzó a observar una desaceleración de este crecimiento de precios, pasando de tasas de crecimiento tanto en casas como departamentos que estaban en torno al 5% durante fines del año pasado, a un aumento de 2,5% en el mercado de departamentos y de 1,2% en el caso de las casas.
Para los departamentos es el incremento anual más bajo desde el año 2017 y en casas hay que remontarse hasta inicios de 2009 para ver un crecimiento más bajo, cuando la crisis subprime golpeó al país.
Por su lado, en el mercado de departamentos en arriendo, se produjo una contracción interanual de -7,6%, sin embargo, a pesar de estas cifras hay señales positivas para los inversionistas ya que luego de cinco períodos consecutivos de caídas trimestrales, esta tendencia se interrumpió, mostrando una leve alza de 0,1%. Esto podría ser una señal de recuperación de este mercado que fue el más afectado en términos de caída de precios durante 2020.
Finalmente, una tendencia interesante se dio a nivel de rentabilidades brutas anuales: en el mercado de casas, la mayor tasa de crecimiento de arriendo respecto a venta generó un incremento de los retornos. Así, luego de llegar a rentabilidades de 5,3% en la primera mitad del año, se evidenció una recuperación, cerrando el año con una rentabilidad bruta de 5,5%.
En departamentos se detuvo la tendencia de caídas de la rentabilidad que se había prolongado durante cinco trimestres para mantener el 4,7% del periodo anterior.
Una de las comunas que más destacó en el año del peak de la emergencia sanitaria fue San Bernardo, la que durante la última parte del año se convirtió en la comuna más rentable del Gran Santiago, al liderar en este ámbito tanto en el mercado de departamentos como de casas.
En lo que respecta a viviendas en altura, registró un 9,1% de rentabilidad, muy superior al 7,8% de Maipú y 7,2% de Conchalí que completaron el podio en esta categoría. En tanto en casas, San Bernardo lideró con un 6,7%, seguido por Recoleta con un 6,5% y Quilicura con un 6,4%. En la vereda opuesta Vitacura fue la comuna menos rentable de la Región Metropolitana, con retornos brutos anuales de 3,7% tanto en casas como departamentos.
