Opinión
Si la información fuese totalmente transparente y “para todos”, no solo beneficio de quienes gozan de poder o dinero, no veríamos el drama de personas que se endeudaron muchos años o invirtieron sus ahorros de toda una vida de trabajo y esfuerzo y no puedan obtener lo que le ofrecieron… ¿es práctica de algunos agentes económicos no dar respuestas concretas y soluciones?
Dentro del gran abanico de temas que abarca la ciencia económica se encuentra un mercado muy particular: el inmobiliario. Este mercado en las últimas décadas ha tenido una de las alzas más significativas en la economía chilena, y es interesante de analizar por muchos factores, principalmente, porque en él miles de personas ven la oportunidad de invertir, hacer realidad el sueño de la casa propia o comprar a modo de inversión, para arrendar y generar un ingreso mensual «estable» (estable entre comillas porque en todo existe un grado de riesgo).
La compra de inmuebles, sean casas o departamentos, tiene un grado de riesgo, incertidumbre, costo de oportunidad y expectativas, factores que se encuentran presentes en todo lo que se transa en los mercados, pero claramente no es lo mismo analizar la compra de un kilo de pan que la compra de un bien raíz.
Producto de las dudas que esto genera y la incertidumbre en un mercado que cambia con rapidez, es absolutamente normal que las personas confíen en los consejos de los asesores o ejecutivos de las inmobiliarias a cargo de las ventas de proyectos nuevos. La confianza que debe existir en estas empresas es fundamental, pero hay casos en que hay que “dudar” de ciertos aspectos, como plazos de entrega, reservas en verde, entre muchas otras variables. Por ende, es imperativo, sobre la base de los hechos estilizados, dar una “pincelada” a quienes quieren entender un poco de este mercado.
Personalmente, hace dos años fui a cotizar un proyecto de casas de una conocida inmobiliaria, que además tiene gran prestigio por la calidad de las construcciones. Por ello, fui a ver las casas piloto y la ejecutiva me pregunta si quiero reservar alguna. Al ver los metros cuadrados, maquetas y detalles que eran de mi interés, opté por una. El proyecto era de “entrega inmediata”, lo que me hace decir medio en broma y medio en serio “tendré que cotizar una empresa de mudanzas”. Ante mi comentario, la ejecutiva me dice que no hay apuro porque la entrega será aproximadamente en dos meses. Pregunta obvia, al ver que las casas están listas: ¿por qué? “Es que falta un documento de la municipalidad pero es un detalle”. Al preguntar de qué documento se trata, cambia la actitud y me señala que es el Permiso de Recepción (a todo esto, ya habíamos hablado del monto de dinero para dejar lista la reserva, que debía cancelar en cinco días hábiles a más tardar y luego llevar este documento a notaría).
Acá debemos detenernos. La gran mayoría de la gente no tiene por qué conocer tecnicismos inmobiliarios, por ello creer que en dos meses esto estará listo, como plantea la ejecutiva, es absolutamente válido. Se entiende que la asesoría se hace de buena fe. Por temas profesionales y algo de experiencia dudé y pregunté por qué no tenían aún el permiso de recepción municipal, la respuesta fue que algunas vías de acceso y luminarias no habían sido aceptadas por la municipalidad y las iban a tener que modificar. Claramente no obtendrán el permiso de recepción en dos meses, planteo, tal vez en seis meses, un año, quizá. La ejecutiva comenta que siempre la municipalidad “pone peros”, sin embargo, ella se pone en un escenario optimista y me dice que estoy siendo “negativa”. Realista es la palabra, no negativa. Finalmente, supe que demoró un año y cuatro meses la famosa “entrega inmediata”. Las casas fueron entregadas, pero no en dos meses. Sin embargo, el dinero para la reserva debía pagarlo en cinco días máximo (¡qué nivel de urgencia!). Obviamente esa fue mi última visita a la sala de ventas.
Este escenario era un riesgo, y se plantea por muchas personas que otro riesgo es la compra en blanco o en verde (financieramente, a mayor rentabilidad, mayor riesgo, y viceversa). Existe esta modalidad de ventas, riesgosa pero que puede llegar a ser muy rentable cuando todo sigue su curso “normal” y la municipalidad respectiva otorga el permiso de recepción, que no es otra cosa que el visto bueno del Departamento de Obras de la comuna, para proyectos que cumplen con el plan regulador comunal.
La compra en blanco es más riesgosa que la compra en verde. En “blanco” no es tan utilizada y en ella el comprador sabe que va a demorar por lo menos dos años en obtener su título de dominio, documento que acredita ser dueño de un inmueble. La ventaja es que se compra a un precio mucho menor que la entrega inmediata, además se puede escoger una buena ubicación, mayor cantidad de metros cuadrados, entre otras garantías. Se llama “comprar en blanco» porque la empresa inmobiliaria no ha hecho trabajo de construcción alguno, solo está el proyecto en planos (blancos) y en maquetas.
La compra “en verde” es menos riesgosa que la anterior, pero no exenta de ello. Acá la construcción ya ha empezado o por lo menos está listo el terreno y los primeros trabajos, y algunos permisos aprobados, excepto el más importante: el permiso de Recepción Municipal.
Compra en blanco y en verde tienen ventajas y, por ello, tantas compras se realizan bajo esta modalidad. No obstante, si hay algún problema, la normativa y legislación vigente obligan a la inmobiliaria a asegurar al comprador, en la promesa de compraventa, en caso de algún inconveniente, sea en construcción u otro que impida materializar la compra venta. Cumplir con ello es deber legal de la inmobiliaria. En general, este seguro se deja listo aunque no se utilice (que es lo ideal), pues pocos proyectos tienen problemas tan grandes como para no poder materializar esta compraventa. Pero cuando hay problemas este seguro cubre al comprador ante eventuales riesgos traducidos en pérdidas, lo que hace que recupere el dinero que fue utilizado para reservar el inmueble.
Por ahorrar dinero no vaya a tomar una decisión impulsivamente y mucho menos sin constatar que tiene alguna garantía, seguro o respaldo. Pedir más información es un derecho de todo consumidor y/o comprador. El año 2005 se promulgó la Ley 20.007, que da protección al comprador y obliga a las empresas inmobiliarias o constructoras a devolver el monto invertido en el caso de no cumplir con lo establecido en la promesa de compraventa. Además, el Sernac plantea que “la Ley de Calidad de la Vivienda exige una póliza de seguro a la empresa que garantiza al consumidor la recuperación del dinero pagado en caso de que no se realice el proyecto”.
Lo que debemos hacer en todo orden de cosas es minimizar el riesgo. En el ejemplo de mi caso, sin querer ser autorreferente, la entrega inmediata no fue tal, la entrega se realizó, pero… casi un año y medio después de lo que decía la publicidad y además en el momento desistí de realizar la reserva.
Sin querer hacer un llamado a no comprar en verde o blanco, minimizar el riesgo es chequear que la inmobiliaria nos recalque que, en “probable” caso adverso, tenemos un seguro que cubrirá el monto invertido, seguro legalmente estipulado en la promesa de compraventa. Así disminuye el riesgo, la incertidumbre y se genera confianza. Para reservar un departamento o casa solo entregue el monto mínimo para reservar, no pague de más por un “producto” que aún carece del visto bueno de la municipalidad. Casos de órdenes de demoliciones no son tan escasos como se pueda imaginar (el permiso de recepción definitiva es lo único que asegura que el proyecto cumple con el plan regulador, nada más; es la inmobiliaria la que entrega los planos de los proyectos para que el respectivo departamento de Obras municipales apruebe o no una construcción).
Por supuesto, muchísimas compras en verde han sido un éxito, pero hay casos en que pasan años y el inmueble ya construido 100% no obtiene la recepción. ¿Cómo es posible que personas de buena fe esperando su casa propia deban seguir esperando al no poder materializar la compraventa solo porque hay litigios entre empresas inmobiliarias y municipalidades?, ¿cuánto dinero perdido?, ¿cuántas personas se enferman ante esta incertidumbre? Y ¿cuántas personas viven de allegadas o arrendando esperando lo propio?
Lamentablemente esto ocurre y un caso dramático salió a la luz esta semana, en que 240 personas invirtieron el año 2012 en un departamento en verde en la Región Metropolitana, pagando su reserva, materializando la promesa de compraventa, muchos tomando créditos o, peor aún, pagando al contado el inmueble hace seis años y aún no tengan el título de dominio, ni acceso, absolutamente nada, porque existe un problema entre la Inmobiliaria y la Municipalidad y aún no se otorga el Permiso de Recepción (desconozco qué litigios puedan existir, este análisis solo pretende abordar algunos riesgos en el mercado inmobiliario y la inversión en este). Seis años, 240 personas, 240 familias siguen esperando que les entreguen el departamento que reservaron y que la inmobiliaria les ofreció… y ¡no hay solución aún! Esta incertidumbre ha hecho que estas personas se encuentren en total desamparo y desolación.
Claramente un escenario que contradice la economía de mercado perfecto y competitivo, perjudicando la reputación de otras inmobiliarias que no presentan estos problemas.
Si la información fuese totalmente transparente y “para todos”, no solo beneficio de quienes gozan de poder o dinero, no veríamos el drama de personas que se endeudaron muchos años o invirtieron sus ahorros de toda una vida de trabajo y esfuerzo y no puedan obtener lo que le ofrecieron. ¿Es práctica de algunos agentes económicos no dar respuestas concretas y soluciones?
En un mercado competitivo y perfecto estos casos no deben existir. Todos los mercados tienen riesgos, pero se minimizan. La incertidumbre es y ha sido siempre lo que más daña a una economía. Se pierde la credibilidad, y cuando no hay credibilidad ni confianza los mercados se derrumban. No ocurrirá, por cierto, en un mercado tan atractivo como el inmobiliario, a no ser que fuese un problema generalizado, pero las empresas que no dan garantías ni se hacen responsables cuando no materializan lo prometido pierden su credibilidad… y prestigio, si es gozaban de ello. Estos temas no tienen carácter político ni de poder, acá es muy simple: si pago para reservar algo que me han asegurado, sea un kilo de pan, obviamente esperaré que llegue en el tiempo que se pactó. Si llega años después ya no sirve. En el eterno tiempo de espera la inversión ya no tiene el mismo valor hoy, en pesos o U.F.
La pérdida económica, moral y financiera debe estar cubierta siempre y en toda transacción existente en los distintos mercados, cuando no se cumple lo que se promete, y esta promesa no es válida si se cumple cinco o diez años después, tiempo en el que hay un grave daño moral y lucro cesante.
Tome siempre las garantías y exija los seguros que correspondan como protección ante “eventualidades”. Una consulta a un abogado es de vital importancia al momento de invertir, en pos de minimizar el riesgo, disminuyendo así la incertidumbre y las pérdidas. Por favor, si compro una lavadora o cualquier electrodoméstico tengo garantía… ¿Cómo no lo va a tener la compra de un bien raíz? Sentido común más allá de tecnicismos.
Nicole Carvallo
Economista/Ingeniero Comercial.
Corredora de Propiedades y Tasadora de Bienes Inmuebles
