Por primera vez un socio de una universidad privada se pronuncia sobre un tema del que ningún representante de este “gremio” quiere hablar.
No le da mayores vueltas: el lucro se da, a su juicio, cuando una sociedad inmobiliaria le arrienda a la universidad a precios por sobre los de mercado. O sea, si el arriendo que paga es el mismo que le cobraría un tercero ajeno a la universidad, el acto es absolutamente lícito.
Alejandro Pérez preside la Junta Directiva y es uno de los rostros que aparece en la publicidad impresa de la San Sebastián junto al ex fiscal de la zona oriente, Xavier Armendáriz, y Pablo Valenzuela, Premio Nacional de Ciencias.
El año pasado él junto a los socios de la inmobiliaria —Luis Cordero, Andrés Navarro, las sucesiones de Luis Ernesto Videla, Marcelo Ruiz e Ignacio Fernández, además de los fundadores Pilar Zabala y Javier Pivcevic— le vendieron todos los inmuebles a la universidad. Y dejaron de percibir ingresos.
-¿Por qué el año pasado la universidad compró el 100 % de la inmobiliaria dueña de los edificios?
-El tema universitario está con una enorme sensibilidad política. El tema del lucro se ha instalado y muy probablemente llegó para quedarse. Como sostenedores de la universidad decidimos que la única manera de tener una cara absolutamente transparente frente al medio en general y, en particular, frente a nuestros alumnos y profesores, era no tener ningún tipo de transacción con partes relacionadas.
-Ustedes son los primeros en transparentar lo que hasta ahora se sabe pero no se reconoce: que hay inmobiliarias que le arriendan los inmuebles a la universidad y de esa forma los dueños retiran utilidades.
-En la medida que los precios del arriendo sean de mercado la corporación está pagando o comprando un servicio tal como cuando le paga a sus profesores, o cuando compra un pizarrón.
-O sea, no existiría lucro cuando los arriendos se hacen a precio de mercado.
-Las operaciones inmobiliarias no son necesariamente asociables a la obtención de lucro. ¿En qué condiciones no son asociables a lucro? Si una universidad arrienda un inmueble debiera pagar lo mismo a un tercero o a una sociedad inmobiliaria relacionada a los socios.
-¿Se puede acreditar que el precio al que arrendaba la inmobiliaria era de mercado?
-Nosotros estamos en condiciones de demostrar que, aun cuando los sostenedores de la universidad eran controladores de la sociedad inmobiliaria Inversiones Laguna Blanca, sus transacciones eran a valores de mercado.
-¿Cómo?
-En el sector inmobiliario hay una rentabilidad implícita en arriendos de oficinas y otros inmuebles. Por lo tanto, si se cuenta con la tasación del inmueble y con la rentabilidad esperada, es muy fácil obtener el valor de mercado del arriendo de un bien raíz.
-¿Quién tasó los inmuebles?
-Empresas de gran prestigio nacional e internacional, pero el análisis técnico debe ser hecho por expertos. De otra forma, es una discusión que no va a terminar nunca. Nosotros eliminamos las transacciones con partes relacionadas con el sólo espíritu de evitar que se siembre la duda sobre nuestro actuar.
-¿Cuánto influyeron la presión estudiantil y las críticas de la autoridad?
-Como nos dimos cuenta que era un tema tan cargado de emocionalidad e incluso político si no hacíamos esta operación íbamos a tener cuestionamiento de los alumnos, profesores, del medio, de todos. Como no queríamos que ello ocurriera, optamos por el mal menor: renunciar a una legítima rentabilidad inmobiliaria, por ser a precios de mercado, y eliminar en un 100 % las transacciones con partes relacionadas.
-La crítica apunta a la falta de transparencia. ¿Cómo puede saber los alumnos si las inmobiliarias se quedan con el 50 % o 70 % de las matrículas o si todo lo reinvierten?
-Soy partidario de la transparencia total. Así como las sociedades anónimas abiertas tienen la obligación de entregar toda su información relevante, las instituciones que trabajan con la fe pública debieran hacer lo mismo e informar con la misma transparencia de una sociedad que se transa en la bolsa.
Durante 15 años fue gerente general Celco y se convirtió en el ejecutivo más cercano a Anacleto Angelini, pero debió renunciar ante la presión pública, incluyendo la de Ricardo Lagos desde La Moneda, por la muerte de los cisnes en el Río Cruces, donde desembocaban los residuos de la planta de celulosa de Valdivia.
Aunque, finalmente, un estudio de la U. de Chile concluyó que la empresa no era responsable, pues el alimento de los cisnes había desaparecido río arriba de la fábrica, la imagen se instaló y sigue siendo considerada culpable hasta el día de hoy.
-¿Los socios de la corporación son Luis Cordero, Andrés Navarro, las sucesiones de los fallecidos Marcelo Ruiz, Ignacio Fernández, Luis Ernesto Videla y usted?
-Y los fundadores Pilar Zabala y Javier Pivcevic, y Pablo Valenzuela (Premio Nacional de Ciencias y miembro de la Junta Directiva).
-¿En la sociedad inmobiliaria estaban los mismos?
-En Inversiones Laguna Blanca Dos S.A, que era dueña de Laguna Blanca S.A, estaban todos más Cecilia Salvatierra (vinculada a un fundador de la universidad).
-¿Los dineros que obtenían de los arriendos se retiraban parcial o totalmente?
-Usemos las palabras exactas: en las sociedades anónimas existen dividendos. ¿Si se distribuyeron dividendos? Sí, porque es lo que corresponde.
-En las sociedades que se transan en bolsa, hay un mínimo obligatorio de 30 % que puede llegar hasta un 100 %. ¿Se repartía el 30 %, 50 % o 100 %?
-La sociedad anónima, que es la inmobiliaria, tiene la actividad propia de una inmobiliaria y tiene ingresos provenientes de los arriendos, gastos provenientes de los sueldos de los ingenieros, constructores, arquitectos, gastos correspondientes a lo que se le paga a los bancos como financiamiento y finalmente tiene una utilidad o una pérdida
-Desde 2007 a 2011, ¿hubo pérdidas o utilidades?
-Hubo años con pérdidas y años con utilidades.
-Para que la gente entienda: ¿de cuánto estamos hablando cuando fueron pérdidas y de cuánto cuando hubo utilidades?
-En general, lo que en el sector inmobiliario, ya sea oficina, departamento u otro inmueble, los arriendos tienen una rentabilidad en torno al 10 %. A veces, es menor que eso y en otras sociedades, mayor.
-¿Hubo años con ganancias importantes de US$ 10 o 20 millones?
-Para nada. Piensa que la utilidad de una inmobiliaria es una pequeña parte del valor de los arriendos. Hay que descontar los gastos de la operación, los gastos financieros y los impuestos.
-¿Por qué en los balances de las universidades privadas que ahora son auditados por empresas especializadas no aparece el ítem arriendos?
-En los gastos operacionales se incluyen los arriendos, los sueldos, la publicidad.
-Pero ahí se mete todo en el mismo saco. Lo importante que se conozcan los arriendos para la transparencia del sistema.
-De acuerdo a las normas contables los gastos se agrupan de determinada manera.
Para mayor transparencia se podría poner todo, pero para los criterios de los auditores esta agrupación es correcta. Eso no significa que no tengan el desglose completo.
-¿El Ministerio de Educación puede pedir esa información y determinar si existe lucro o no?
-Lo que dice la autoridad es que legalmente hoy no tiene esas atribuciones. Pero sería ideal que así fuera.
-En el balance de 2011 aparece la operación de venta a la corporación. Es importante chequear si el precio es real para que no queden dudas.
-Lo que aparece es real. El precio de la transacción alcanzó a $ 10.845 millones (US$ 22 millones) tal como figura en el balance.
-Cuando ustedes entran a la universidad estaban pensando en un modelo de negocios X que ahora pasa a ser Z. Uno puede pensar que el precio de venta que se convino entre la corporación y la inmobiliaria incluyó los retiros de los dividendos que se dejaron de percibir. ¿Fueron considerados en el precio?
-El precio se determinó simplemente sobre la base de las tasaciones de los inmuebles. No hay, por lo tanto, implícito nada más.
-La inmobiliaria contrajo mucha deuda con bancos, porque se hicieron inversiones de casi US$ 100 millones en cuatro años. ¿Quién las va a pagar?
-La inmobiliaria con lo que recibe por los arriendos.
-¿Cómo? ¿se va a autoarrendar?
-La universidad sigue arrendándole los inmuebles a la inmobiliaria y la inmobiliaria sigue pagándole las deudas a los bancos. Lo único que pasa ahora es que la universidad es dueña de las acciones de la inmobiliaria. Si hay dividendos no llegan a los sostenedores sino a la universidad.
-Si soy dueña de mi casa, ¿por qué voy a tener una sociedad inmobiliaria que me la arriende? Yo soy la dueña y punto.
-Por muchas razones. Los bancos, por ejemplo, que financian un inmueble, te pueden decir: ¿Yo se lo voy a financiar a una corporación? Prefiero financiárselo a una inmobiliaria, aunque el dueño de la inmobiliaria sea una universidad.
-¿Cuál es la diferencia para el banco?
-Los bancos prefieren que la actividad inmobiliaria sea bajo una estructura legal, porque de esa manera tienen más claro dónde están sus ingresos y que el pago a sus deudas va a venir de los arriendos
-Si se produce una fuga de alumnos y la corporación no le paga el arriendo, la inmobiliaria no va a poder cancelar sus créditos. En ese caso, ¿el banco se queda con los inmuebles?
-Le va a decir arriéndeselo a otra universidad que le pague. Tiene más libertad de acción, por eso el banco prefiere eso.
-En 2007, usted y Luis Ernesto Videla compraron el 70 % de la San Sebastián, cuyo 100 % se valoró en US$ 170 millones según circuló en la época. Por tanto, pagaron US$ 120 millones.
-Eso es absolutamente falso, una fábula. Nosotros adquirimos el control de una sociedad inmobiliaria pagando precios propios de la actividad inmobiliaria.
-¿El valor fue mucho menor?
-Repito, fue de acuerdo a la tasación de los inmuebles. Compradores y vendedores, en su momento, decidimos mantenerla en reserva. Por lo tanto, yo no la puedo dar a conocer.
-Lo importante en una universidad es el número de alumnos. ¿Fueron incluidos en el precio de venta?
-Te reitero, nosotros no compramos la universidad ni los alumnos.
-Cuando Sylvan (hoy Laureate) entró a la UNAB se dijo que compró la cartera de alumnos y pagó US$ 37 millones, según lo reconoció Sylvan en su memoria. Eso ha servido para decir que las universidades son como cualquier empresa: se compran y se venden.
-No conozco esa operación.
-La Inmobiliaria Andrés Bello, en la que están usted, Navarro, Cordero, Fernández y Ruiz, sigue arrendándole los campus antiguos a la UNAB. ¿A qué precio lo hace?
-A valor de mercado.
-¿Por qué tiene que haber una inmobiliaria que le arriende inmuebles a la universidad y no es ella la dueña?
-La razón por la cual estos proyectos partieron en su actividad docente como corporaciones universitarias y como inmobiliarias en el desarrollo de su infraestructura es porque el desarrollo de la infraestructura requería mucho capital y financiamiento bancario. En ese entonces, los bancos estaban mucho más dispuestos a financiar a empresas privadas que a corporaciones.
-Si se hace cumplir la ley y se prohíbe el lucro ¿qué pasará con los empresarios que entraron pensando que este era un negocio y se les corta el agua?
-Si a esa gente no le interesa seguir operando, no seguirá operando. Si hay un señor X, sostenedor de la universidad Y, tendrá que decidir si la cierra o la transfiere.
-¿En qué pie quedarían los alumnos si se cierra?
-Tú puedes transferir el control de esa institución. Un grupo económico, llámese Angelini o Luksic, puede decir me interesa desarrollar la educación en estas condiciones.
-Y si la nueva ley permitiera universidades sin fines de lucro y otras con fines de lucro ¿ustedes cambiarían el modelo?
-Si cambia la ley hay que preguntarle a los socios de la corporación si prefieren abrirse a esto. Si me preguntan a mí soy partidario de que la USS siga siendo una corporación, porque creo que está tan demonizado el lucro en la educación, ya sea en los colegios o universidades que no quisiera verme expuesto a esto.
