El debate está instalado. El aumento sostenido de los precios de las viviendas en los últimos años en Chile ha generado la preocupación de si responde completamente a factores de mercado, o algo de eso se explica por factores anómalos que estén inflando los precios y estimulando la entrega de créditos más allá de lo prudente, abriendo el camino a una posible burbuja inmobiliaria.
El Banco Central tomó nota de la preocupación pública y en su último Informe de Estabilidad Financiera (IEF) dio cuenta de la situación actual del sector, advirtiendo de los riesgos que puede contener una profundización del tema debido al agravamiento de la crisis económica de Europa y/o un enfriamiento del gigante chino.
En una presentación hecha al Congreso a comienzos de enero de 2013, el presidente del Banco Central describió la situación actual.
Los precios de las viviendas han crecido 5 % en promedio entre 2009 y 2012, mientras las ventas de casas y departamentos siguen creciendo a altas tasas anuales. De hecho, entre el último IEF y el de diciembre el número de comunas cuyo índice de precio superó el promedio histórico se más que duplicó de 6 a 13.
En paralelo, la oferta puesta en el mercado por las inmobiliarias sigue rezagada, lo que ha derivado en una escasez de unidades para satisfacer la creciente demanda por parte de las personas.
Esto ha provocado que el porcentaje de ventas de viviendas terminadas (entrega inmediata) alcance niveles históricamente bajos y una creciente importancia de viviendas en construcción (40 % del total para entrega en doce meses, en las últimas cifras).
Junto con ello, el BC indicó que se ha detectado en los últimos años condiciones de entrega de crédito más laxas (con una razón de deuda sobre garantía hipotecaria de más de 85 % en 2012, que en los años anteriores estuvo bajo 80 %) y un incremento importante en el endeudamiento de las inmobiliarias y constructoras (a junio la deuda de las inmobiliarias inscritas en la Superintendencia de Valores y Seguros era de 0,8 veces el patrimonio, el doble del periodo 2003-2008 previo a la crisis subprime).
Según el Central, “existen elementos cuya persistencia podría contribuir a incubar riesgos hacia adelante”, entre los cuales señala el dinamismo de la oferta (inercial) en un escenario externo aún complejo, una dinámica de precios agregados y a nivel comunal podría ser interrumpida por shocks de oferta y/o demanda, y que el ciclo de construcción y ventas en verde sugieren una posible aceleración de crédito hipotecario. Todo ello, en un contexto en que algunos indicadores sugieren estándares crediticios más laxos, entre otros.
En este escenario, la banca ha continuado creciendo en el mercado hipotecario que hoy supera los US$ 51.600 millones de stock de préstamos por pagar por parte de los clientes, según información de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF). Eso equivale a un 20 % del PIB.
Entre noviembre de 2011 y el mismo mes de 2012 el stock de créditos creció 12 %, alrededor de US$ 5.700 millones.
Los bancos líderes en estos préstamos en los últimos años han sido Santander y BancoEstado, con un 47,5 % de mercado al cierre de 2010.
Asimismo, son estos los dos bancos que más han perdido cuota de mercado en el último tiempo. Santander redujo en los últimos dos años 2,2 puntos de mercado y a noviembre de 2012 tenía el 21,6 % del total, mientras que BancoEstado disminuyó su participación 3,57 puntos de mercado, cerrando en 20,2% de market share.
Esta situación permitió la arremetida de un grupo de bancos medianos y pequeños, aunque liderados por uno de los grandes, Banco de Chile.
La entidad de los Luksic y Citi, ha tenido históricamente una cuota de mercado hipotecario inferior a la que tiene a nivel consolidado, donde disputa el primer lugar con Santander.
En vivienda, el Chile subió de 16,3 % del mercado a 17,1 % entre noviembre de 2011 y 2012, lo cual se suma al violento salto que dio en 2011 cuando aumentó casi 1,5 puntos su participación desde el 15 % que tenía a fines de 2010.
En Banco de Chile explicaron que financian la compra de vivienda a clientes que conocen y con evaluación de su capacidad de pago. “Es por eso que Banco de Chile ha crecido y ganado participación de mercado, bajo una estrategia consistente y prudente, pero que responde a la vez a las condiciones económicas imperantes”, indicaron en la entidad.
El resto de la torta fue captado por CorpBanca, Scotiabank y BBVA, mientras que entre los de tamaño pequeño figuran Itaú, Security y Falabella.
El banco de capitales brasileños fue uno de los que más creció junto con Falabella. El primero ganó 0,8 puntos de mercado en dos años, pasando de 2,85 % a 3,6 % en el período, equivalente a casi un 30 % de crecimiento.
El banco de los Solari, en tanto, creció de 1,23 % a 1,35 % solamente el último año, lo que, dado su tamaño inicial, es elevado. Cercanos al banco afirman que la entidad efectivamente ha sido agresiva en crecer, pues tienen una estragia de ser un banco enfocado en el segmento personas. Sin embargo, dicha expansión es equilibrada, ya que en créditos de consumo han tenido un impulso aún mayor.
Security también avanza a paso fuerte. Del 1,54 % que tenía al cierre de 2010, hoy manejan el 2,01 %, es decir, una expansión de 30 % en el período.
Los de tamaño medio muestran crecimientos importantes. BBVA pasó de 8,25 % al cierre de 2010, a 8,54 % en 2011 y cerró en 8,79 % en 2012, mientras que Scotiabank recuperó terreno en 2012, alcanzando 7,19 % del mercado luego de haber bajado de 7,15 % en 2010 a 6,87 % en 2011.
CorpBanca tuvo un salto mayor en 2012 alcanzando el 6,2 % de los créidtos hipotecarios, por sobre el 5,32 % de 2011 y el 5,04 % de 2010.
Sin embargo, en el banco de Álvaro Saieh explican que una parte de esa alza se debe a la consolidación en el banco de los créditos portados por Colombia, aunque validan gran parte del crecimiento que revelan los datos de la SBIF.
En CorpBanca afirman que manejan una política de créditos conservadora, con niveles de morosidad por debajo de promedio del sistema y no perciben señales de burbuja inmobiliaria. “Por ahora vemos un sector bastante tranquilo sin riesgo de burbuja inmobiliaria, ya que las mayores alzas de precios vienen por la menor oferta de terrenos para construcción, además de mayores costos de los insumos de la construcción y de mano de obra”, sostienen.
Aún más, explican que CorpBanca ha crecido en stock un 16 %, siendo el cuarto de mayor crecimiento antecedido por Itaú, Security, Falabella; mientras que la industria ha crecido un 10,04 %.
Las cifras confirman, en principio, que el mercado parece estar sano. En promedio, la cartera vencida cayó de 1,56 % a enero de 2012, a 1,20 % en noviembre del mismo año. Pocos bancos han empeorado este índice.
Entre ellos, Santander (subió de 1,26% a 1,50%), Itaú de 0,31% a 0,36%) y Banco Internacional (0,15% a 0,36%.
En esta línea, un informe de la corredora Penta destacó que los antecedentes del Central muestran que el sistema financiero “está en buen pie y bien capitalizado” mientras que la deuda inmobiliaria sigue acotada.
Agrega que, si bien ”el discutir si Chile presenta una burbuja inmobiliaria es un tema de interés; éste no es el que debiese llenar la agenda de las autoridades y de los agentes económicos, por cuanto aún más importante es saber que tan bien está nuestro sistema financiero para soportar una caída abrupta en los precios de las viviendas”.
Dado los números actuales Penta dice que “entrega cierta tranquilidad que el tema está siendo abordado de buena manera, y es de esperar que, de requerirse correcciones regulatorias, las autoridades actuarán con prontitud”.
La caída de Santander y Estado disminuye su exposición en caso de que la temida burbuja inmobiliaria se transforme en una realidad más adelante si se da el escenario de riesgo que advirtió el BC.
Sin embargo, en el mercado describen que el retroceso de ambas entidades en el mercado se debe a causas distintas a un potencial temor a la burbuja inmobiliaria.
En el caso del Santander argumentan que tiene que ver con la crisis por la burbuja inmobiliaria que estalló en España y en Europa en general en 2011. Esto ha provocado que venda operaciones en América Latina, incluyendo un 10 % de la propiedad del banco en Chile en más de US$ 1.000 millones.
“Santander ha requerido capital para Europa y ha tenido que restringir su expansión crediticia en el mundo para contener los requerimientos de capital para la matriz, acotando su crecimiento a nichos de mayor rentabilidad”, señala un alto ejecutivo de un banco local.
En Banco Santander dan su propia explicación para la caída en el rubro hipotecario. “Las políticas de riesgo de Banco Santander, para entregas de créditos hipotecarios, se han estado ajustando desde un año atrás, aproximadamente, y esto responde al cambio de políticas propias del manejo comercial del banco, más que a la anticipación de un escenario con mayores alzas en costos de viviendas y en costos de proyectos inmobiliarios. Esto no responde a un escenario de ‘burbuja inmobiliaria’. Es importante destacar que Banco Santander continúa con la mayor participación de mercado en colocaciones hipotecarias”, justifica Francisco Bedos, gerente de hipotecarios de la entidad.
En BancoEstado, en tanto, las causas se cruzan con los últimos cuatro años. Estallada la crisis subprime a fines de 2008, la banca restringió la entrega de créditos por el aumento del riesgo que trajo aparejada la recesión que enfrentó el país en 2009.
Frente a ello, el gobierno de Bachelet decidió elevar el gasto fiscal para impulsar la economía.
Una de sus medidas fue capitalizar el banco con US$ 500 millones, lo que permitió otorgar créditos por casi US$ 5.000 millones, elevando su participación de mercado total en casi tres puntos de mercado, principalmente en crédito comerciales (a empresas) y en hipotecarios, elevando fuertemente el riesgo de la cartera de créditos y bajando la rentabilidad de la empresa estatal.
Con el cambio de gobierno de 2010 y el fuerte crecimiento que comenzó ese año, la banca privada retomó la entrega de créditos y la nueva dirección del banco, presidida por el ex presidente de Banco de Chile, Segismundo Schulin-Zeuthen, decidió reducir la agresividad comercial de banco y mejorar la rentabilidad del banco.
En el caso de los préstamos para la vivienda el banco bajó el ritmo de entrega y, como reconoce una fuente cercana al banco, han logrado detener el crecimiento del riesgo de sus clientes.
A noviembre de 2012 el porcentaje de cartera vencida —créditos que están morosos 90 días o más, aun cuando sea una o más cuotas las que están impagas— de BancoEstado era de 2,43 % de su stock de créditos para la vivienda; a noviembre de 2011 la cifra era de 4,08 %.
El promedio de mercado es de 1,20 % y ninguno supera el 2 %, lo que se explica por el rol que juega la entidad pública, financiando a un porcentaje de la población de menores ingresos.
