El retroceso de las tasas hipotecarias: ¿qué nos pasó?

Si nos remontamos a enero 2009, la tasa de interés hipotecaria promedio en Chile se ubicaba en 5,92% (tasa anual reajustable en UF), la más alta registrada hasta ahora de acuerdo a las estadísticas del banco central de Chile. De ahí en adelante tuvimos una década de tendencia a la baja en dichas tasas; así por ejemplo en enero de 2014 (5 años más tarde) la tasa de interés promedio de créditos de viviendas se ubicaba en 4,32%; y en enero 2019 (10 años más tarde) la tasa llegaba a 3,24%. El mínimo se anotó en octubre y noviembre de 2019 cuando las tasas hipotecarias promedio marcaron un 1,99%. Recordar que son tasas promedio, que dependerán de cada institución, pie, plazos, ofertas, etc; pero es un indicador que nos permite ver tendencias.

Vemos ahora en retrospectiva y con cierta nostalgia los bajos costos de acceso a financiamiento hipotecario que había logrado nuestro país hace pocos años, con un mercado de capitales saludable que permitía un financiamiento en condiciones envidiables por los países de la región. A mediados de 2021 la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras de Chile (Abif) realizó un estudio comparativo del costo hipotecario, concluyendo que las tasas anuales hipotecarias que cobra la banca en Chile están entre las más bajas de una selección de 19 países latinoamericanos, europeos, asiáticos y oceánicos. Paraguay resultó con la tasa anual promedio más alta (7,12%); en tanto países como México, Costa Rica, El Salvador, y Colombia registraron tasas hipotecarias superiores al 6% anual. República Dominicana; Rusia y Perú con tasas mayores al 5% anual. Brasil 3,1%. En tanto Chile figuraba con una tasa anual promedio de 2,51%. Entre los países que registraron tasas hipotecarias menores a Chile estuvieron: Nueva Zelandia, Australia, Dinamarca y Corea del Sur con tasas anuales en el rango entre 1% – 2%. Más abajo aun Suiza, Canadá y EEUU con tasas anuales en el orden de 0% – 1%. Es decir, Chile aparecía con buenas condiciones crediticias hipotecarias en comparación a países de la región.

Pero desde finales de 2019 hasta hoy la tendencia se ha revertido y se comenzó a observar un alza gradual y sostenida del costo del financiamiento hipotecario. El aumento de la incertidumbre política y económica con el estallido social comenzó a tener efectos en las tasas de interés. Es que podemos estar de acuerdo o no, puede gustarnos o no, pero la economía reacciona y sobre reacciona también a factores emocionales y expectativas, y la incertidumbre lleva a que las instituciones financieras se cubran del mayor riesgo con condiciones financieras más restrictivas para los clientes como alzas de tasas de interés y mayores exigencias. Por su magnitud, los 3 retiros de fondos de AFP también afectaron el mercado de capitales, las AFP tuvieron que hacer caja rápidamente para hacer frente a los requerimientos de retiros, vendiendo activos de renta fija a menos precios y eso elevó las tasas de interés del financiamiento a largo plazo lo que impactó negativamente las tasas hipotecarias, era algo que se había advertido y muchos no creyeron, pero hoy vemos que si tuvo efectos.

En agosto de 2021 la tasa hipotecaria anual promedio ya había superado el 3% (3,1%); y a finales de 2021, diciembre, la tasa llegó a 4%; retrocediendo con esto más de 8 años en costo financiero para vivienda, es decir, se volvió a niveles de tasas de mediados de 2014. Las bajas tasas y buenas condiciones que se habían conseguido paulatinamente en casi una década, se destruyeron rápidamente en un par de años.

El último dato disponible por el instituto emisor, para enero 2022 anota una tasa hipotecaria anual promedio de 4,2% mostrando que sigue el deterioro de las condiciones financieras para vivienda, alejándose cada vez más de los mínimos históricos y de la trayectoria que traían por muchos años.

Comprar una vivienda parece ser hoy cada vez más difícil, las tasas hipotecarias han llegado a máximos que no se veían en más de 8 años, pero además del mayor costo, se observan mayores requisitos y exigencias para los futuros propietarios, tales como un mayor pie que están exigiendo las instituciones financieras. Antes, típicamente se financiaba en torno al 90% del valor de la vivienda, hoy eso ha bajado hasta el 80% lo que implica un mayor esfuerzo de ahorro para los que deseen comprar. Por otro lado, las instituciones han venido reduciendo los plazos, si antes veíamos créditos hipotecarios a 30 años eso hoy se ha reducido a 20 años. El recorte de plazos implica un aumento en el valor del dividendo, y también mayores exigencias al perfil del cliente (renta, estabilidad, profesión, antecedentes, etc.) lo que perjudica y restringe el acceso al financiamiento para propiedades.

Agreguemos un escenario con inflación elevada (7,7% en 12 meses a enero 2022) y con proyecciones al alza, que sigue haciendo subir la unidad de fomento (UF) que a su vez eleva el monto del dividendo y continúa empujando al alza las tasas de interés. Adicionalmente, el precio de las casas y departamentos también sigue con tendencia al alza.

Las condiciones crediticias para vivienda se han estrechado considerablemente, en términos de tasas hemos retrocedido casi una década, pero además nos encontramos con condiciones más restrictivas en otros factores como plazos, pie y perfil del cliente. Las expectativas para los potenciales compradores de viviendas no son favorables, ya que, dada la coyuntura de alta inflación, es de esperar que el banco central siga subiendo la tasa de política monetaria (TPM) tasa de referencia del sistema financiero, con lo que cabe esperar que el costo de los créditos seguiría su tendencia alcista. El alza de tasas es uno de los daños colaterales de la inflación, sumado al importante efecto de los retiros de AFP donde las AFP debieron liquidar rápidamente activos para pagar, lo que hizo subir las tasas, al paso que también empujó la subida de precios.

Chile se ha destacado a nivel regional por ofrecer créditos para vivienda a tasas relativamente bajas, gracias a un dinámico mercado de capitales. Preocupa que esta ventaja se esté debilitando. Las AFP son un actor importante en nuestro mercado de capitales, son compradoras de activos de renta fija a largo plazo que otorgan a su vez financiamiento a las entidades bancarias para que éstas ofrezcan créditos hipotecarios. Pensar en nuevos retiros, retiro total o la desaparición de las AFP afectaría mucho más al mercado de los créditos hipotecarios, se pondría en riesgo la fuente de financiamiento para el crédito de vivienda y los costos subirían significativamente.